Penhora, arresto, sequestro. Saiba o que significa:

Penhora, arresto, sequestro

Penhora, arresto, sequestro. Saiba o que significa:

Hipótese relativamente comum é a de existir uma penhora sobre o imóvel. A penhora é um  ato judicial que inicia um procedimento que objetiva a satisfação de um débito.

A penhora tem como efeito a vinculação do bem, sobre o qual ela incide, ao pagamento de uma determinada dívida. Assim, o bem penhorado poderá ser alienado em praça para a satisfação do credor.

Notemos que a incidência de penhora sobre o imóvel não impede (juridicamente) sua venda, nem o registro da escritura de compra e venda. Mas ocorre que a penhora terá prioridade sobre a venda. O que significa que o imóvel poderá ser alienado em praça (hasta pública) para garantir a obrigação do vendedor. Mesmo que o comprador já tenha registradora escritura definitiva (e tenha, portanto, se tornado proprietário).

É que com a penhora “o bem não se torna analienável ou fora do comércio; simplesmente a sua eventual alienação é ineficaz ou irrelevante para a execução”. O o que significa que “juridicamente, portanto, nada impede que o executado venda, doe, permute, onere seu direito sobre o bem penhorado”.

Evidentemente, o risco na compra de um bem penhorado é astronômico: muito provavelmente ele irá responder pela dívida do vendedor.

Frisemos que, se existe registro de penhora na matrícula do imóvel, não poderá o comprador alegar que desconhecia sua existência ou que estava de boa-fé, nos termos do art. 240 da Lei nº 6.015/73.

A situação deixa de ser tão clara para as hipóteses em que foi lavrado um auto ou termo de penhora, mas não houve o registro desse ato no cartório imobiliário.

É que até o advento da Lei nº 10.444, de 7-5-2002, existiam várias divergências a respeito da validade e da eficácia contra terceiros de uma lavratura de termo ou auto de penhora que não tivesse sido registrado no cartório imobiliário.

Antes da Lei nº 8.953/94, predominava a orientação de que a penhora era válida e eficaz contra terceiros, mesmo sem nenhum registro na matrícula do imóvel. Salvo se o terceiro já tivesse anteriormente algum tipo de contrato de aquisição do imóvel com o devedor e já estivesse na posse do bem antes da ocorrência da execução contra o vendedor.

Com o advento da Lei nº 8.953/94, surgiram outras orientações. Uma de que a penhora só se constituía com o registro, ou seja, sem registro não haveria penhora, pois o registro seria requisito para sua própria existência. A outra orientação afirmava que a penhora existia e seria válida contra o executado mesmo sem registro, que só seria necessário para a validade contra terceiros.

Tanto em uma como em outra posição, a conclusão era de o comprador não ser atingido pelo ato processual de lavratura de auto de penhora realizado sob vigência da Lei nº 8.953/94 sem registro no cartório imobiliário, desde que não tivesse havido má-fé.

Pacificando a questão, com o advento da Lei nº 10.444/02, que modificou a redação do art. 659, restou claro que o registro não é elemento constitutivo do ato de penhora, mas apenas de eficácia perante terceiros. Embora com o erro técnico de falar em “averbação” em vez de “registro”, não modificou o sentido exposto.

Observa-se, porém, que as penhoras realizadas anteriormente à Lei nº 8.953/94 estão regidas pela legislação vigente à época de sua efetivação, nos termos do art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal. Assim, podem existir até hoje penhoras não registradas que talvez sejam consideradas válidas e com plena eficácia contra qualquer terceiro que adquira o imóvel após sua ocorrência.

Por essa razão e a despeito do registro exigido pelo art. 659, 4º, do CPC, tanto na redação dada pela Lei nº 8.953/94, como na redação atual, é necessário verificar se o bem foi penhorado em algum processo contra o vendedor. Assim, o comprador deverá verificar a existência de ações judiciais contra o atual e os antigos vendedores, por meio do exame das certidões pessoais, conforme Capítulo 3 deste livro.

Essa verificação se dará não apenas para verificação da existência de eventual penhora não registrada, mas principalmente, em razão da possibilidade de existência de fraude contra credores , fraude à execução e etc., conforme veremos no capítulo 3.

O arresto tem efeitos semelhantes aos da penhora, pois também visa à satisfação do credor. A diferença consiste em ser o arresto uma medida provisória (cautelar), mas antecedente ao ato de penhora. A diferença entre o ato de arresto e o ato de penhora consiste, portanto, em ser primeiro um ato de garantia e o segundo, de execução. Assim, o arresto incidente sobre o imóvel poderá converter-se em penhora, caso não ocorram as hipóteses dos arts. 819 e 820 do Código de Processo Civil.

Já o sequestro não é ato antecedente da alienação do bem em praça, pois o que ele visa é a entrega do próprio bem à pessoa que o requereu. O sequestro não é ato de garantia de dívida, é ato de proteção de um bem específico, já litigioso.

Também se chama de sequestro a hipótese prevista no art. 125 do Código de Processo Penal. Existindo o registro de penhora, arresto ou sequestro, na matrícula do imóvel, não será possível ao comprador a alegação de boa-fé, em razão da publicidade do registro imobiliário. A noção de boa-fé poderá ser aferida de forma objetiva: o que está na matrícula é do conhecimento do comprador.

Caso o comprador deseje adquirir um bem que esteja penhorado, arrestado etc., poderá fazê-lo mediante entendimento com o vendedor e com o credor ao qual a medida constritiva beneficie, pagando ou assumindo o comprador a dívida do vendedor, com desconto desse valor no preço do imóvel, fazendo constar da escritura pública, com expressa autorização e assinatura do credor, que a dívida foi paga ou assumida e por tal razão fica autorizado o levantamento da constrição, esteja ela registrada ou não, devendo a escritura especificar, de forma detalhada, qual é ou quais são as contrições cujo levantamento esteja sendo autorizado.

 

texto: compra de imóveis – Bruno Mattos e Silva

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