Bolha imobiliária, o que é?

Bolha Imobiliária

Bolha imobiliária, o que é? Entenda!

Bola Imobiliária – Quando os preços dos imóveis sobem de forma desenfreada e muito além da inflação, o mercado começa a falar da existência de uma bolha imobiliária, mas afinal você sabe o que é a bolha imobiliária?

Confira, a seguir, no artigo de hoje, a definição desse conceito e alguns exemplos e dados sobre esse fenômeno que impacta o mercado imobiliário.

O que é a Bolha Imobiliária?

A resposta mais simples define o que é a bolha imobiliária como um termo utilizado, quando se observa um movimento no mercado que consiste em um aumento dos preços de maneira muito acelerada e sem refletir no “valor real” do imóvel. E, quando os preços caem, devido à supervalorização do bem a “bolha estoura” podendo agravar um cenário de cenário de crise e prejuízos no mercado.

Assim, os consumidores passam a comprar um imóvel com mais pressa devido às especulações de que o mercado está com uma supervalorização dos imóveis e de que o valor que ele está valendo será muito maior depois.

A bolha imobiliária ainda é caracterizada por um descolamento do valor dos imóveis da tendência de alta de uma economia como um todo.

Exemplo para ilustrar o conceito de bolha imobiliária

Podemos ilustrar esse conceito com um exemplo. Imagine que alguém comprou uma casa (para investimento ou usufruto). Essa pessoa decidiu pela compra a partir da pressão exercida pela valorização que os imóveis estavam sofrendo e por ter sido estimulada a partir da especulação vista na mídia e propagada por sua rede de contatos. E concluiu: que os valores somente aumentariam dali para frente. Para não correr esse risco, o indivíduo opta por obter um empréstimo e fazer a aquisição do imóvel. Este movimento, em um cenário como esse, é repetido por uma quantidade grande de pessoas tornando-se cíclico. Depois de um grande boom que acarreta na supervalorização dos imóveis e no aumento do nível de endividamento da população desse local, o preço dos imóveis volta a cair e presencia-se o estouro da bolha imobiliária.

Possíveis motivadores da bolha imobiliária

Há uma teoria austríaca que afirma que a bolha se forma quando o governo tenta, de maneira artificial, estimular o setor imobiliário injetando dinheiro nele, abrindo linhas de crédito, que estimulem e facilitem a compra de imóveis.

Atraídas pelas facilidades de financiamento as pessoas vão comprando e os preços, consequentemente, vão aumentando. Isto acontece tanto com os imóveis quanto com o setor da construção civil, de modo geral, pois os materiais de construção também acabam tendo o crédito facilitado.

O problema ocorre quando o governo resolve parar de dar esses incentivos. Neste caso, fala-se que a bolha estoura e, com isso, os preços caem consideravelmente.

Um exemplo disso ocorreu em meados dos anos 2000 nos Estados Unidos, país que registrou uma construção exagerada de imóveis e especulações alimentadas pelo excesso de crédito na chamada categoria subprime (hipotecas de alto risco concedidas sem um critério mais rígido, mesmo para pessoas que não possuem boa avaliação de crédito) para financiar os imóveis. Assim, levando ao estouro da bolha americana e ao colapso do mercado de imóveis residenciais no país – sendo, comumente relacionada, ainda, entre as causas da recessão que atingiu a nação americana.

No auge do desequilíbrio, o país chegou a financiar 110% dos imóveis. Na época, no Brasil, o financiamento se limitava a 65%. De alguns anos para cá este incentivo tem aumentado podendo variar entre 70 e 90%.

o que é bolha imobiliária

Especulações e crise

No caso americano, o governo precisou interferir aumentando o lucro e reduzindo o créditopara conter a inflação do país. Consequentemente, gerando um esfriamento do mercado e a um decréscimo no valor dos imóveis, o que levou muitas pessoas a não honrarem suas hipotecas (que, com isso, se tornaram subprime). O cenário também favoreceu um ambiente de crise que também ficou conhecida como a “crise do subprime”.

É possível ainda atribuir a formação da bolha imobiliária a motivos estruturais, que são um aumento dos insumos da construção civil. Quando há um crescimento no preço dos materiais de construção, que vai além da renda do mercado, impulsionado por mudanças de regras na ocupação de terrenos, esse aumento é repassado pelas próprias construtoras para o bolso do consumidor. Isto também auxilia a elevar o custo do imóvel e, consequentemente, estimula a formação da bolha imobiliária.

Outra teoria afirma que as especulações também favorecem o surgimento da bolha imobiliária. Isto é, quando há muitas pessoas que acreditam e propagam que os preços dos imóveis seguirão aumentando infinitamente, essa prática contribui para que os valores, de fato, sofram interferência.

Para entender um pouco mais sobre como uma bolha imobiliária pode afetar a economia de um país, assista ao filme de 2016: “A Grande Aposta”, do diretor Adam McKay. Veja o trailer abaixo:

 

Como identificar a formação e o estouro da bolha imobiliária?

Identificar quando o mercado vive essa situação não é tão simples. Muitas vezes, isso só acaba ocorrendo por meio de uma retrospectiva analítica.

A bolha imobiliária comumente ocorre após a elevação dos preços dos imóveis em um percentual muito acima do registrado pela inflação do período, de um forte incentivo ao crédito imobiliário sem um padrão seguro para a concessão do empréstimo e quando há alto nível de especulação (com mais investidores no mercado).

Os preços dos imóveis em um período de bolha ficam muito irregulares, tornando difícil prever a capacidade de oferta e demanda. O estouro da bolha normalmente ocorre quando os preços caem a uma velocidade muito maior do que a registrada na subida do preço dos imóveis.

O mercado imobiliário atual

Hoje, fala-se em uma bolha imobiliária na China, que registra alta de mais de 60% no valor dos imóveis em apenas um ano. Esse crescimento aliado ao alto índice de contratação de hipotecas e de “cidades fantasmas” (há cerca de 13 milhões de imóveis vazios no país) tem levado o governo a preocupar-se com um eventual colapso na segunda maior economia do mundo e a estudar a redução da concessão de crédito imobiliário – modalidade que vinha sendo estimulada.

No Brasil, não há um consenso, mas especialistas afirmam que cidades como São Paulo, por exemplo, – que registrou um aumento médio de 192% no valor de seus imóveis nos últimos dez anos, de acordo com matéria da Revista Exame –, na verdade, não vivem uma bolha imobiliária, uma vez que houve aumento de procura gerada pelo crescimento do poder de compra da população, uma expansão das linhas de crédito imobiliário e aumento nos custos demandados para a construção de imóveis no país. Diferentemente do que ocorreu nos Estados Unidos, onde a população não passou a contrair mais empréstimo porque sua renda havia aumentado, mas sim porque o cenário favoreceu que as pessoas se endividassem mais e muito mais facilmente, estimuladas pela especulação do mercado.

Texto: angelicarocha.com.br