Imóveis Rurais Identificação e Cadastro

Imóveis Rurais Identificação

Imóveis Rurais Identificação e Cadastro

Os imóveis rurais têm, além do registro no cartório imobiliário, um cadastro próprio que atualmente é mantido pelo Incra.

Imóveis Rurais Identificação e Cadastro – Contudo, a transferência da propriedade de imóveis rurais ocorre da mesma forma que a dois imóveis urbanos: registro do título no cartório imobiliário. Em outras palavras, não se confunde o cadastro dos imóveis rurais com o registro imobiliário.

O cadastro hoje existente faz parte do Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) mantido pelo Incra. Esse cadastro é alimentado a partir de informações prestadas por meio da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais, que abrange os formulários Dados de estrutura, Dados de Uso e Dados Pessoais e de Relacionamento. 

Não apaenas proprietários de imóvel rural podem se cadastrar, mas também “possuidores a qualquer título”, tal como expressamente dispõe a Instrução Normativa INCRA nº 24, de 28-11-2005, que também afirma a aplicabilidade do Manual de Orientação para Preenchimento da Declaração para Cadastro de Imóveis Rurais (editado pelo Incra em 2002 e disponível na Internet no endereço <www.incra.gob.br>).

Nos termos do art. 22 da Lei nº 4.947, de 6-4-1996, em redação dada pela Lei nº 10.267, de 28-8-2001, é exigida a regularidade cadastral e fiscal para que o imóvel rural possa ser vendido.

Essa regularidade é aferida por meio de apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), documento emitido pelo Incra, acompanhada da prova de quitação do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), correspondente aos últimos cinco exercícios (vide seção 7.6).

Isso significa que esses requisitos deverão ser preenchidos para lavratura da escritura de compra e venda e registro no cartório de registro de imóveis, atos necessários para que o comprador possa adquirir a propriedade do imóvel (vide seção 1.3). Para emissão do CCIR, é cobrada a taxa de serviços cadastrais, a teor do art. 23 da Lei nº 8.847, de 28-1-94.

A Lei nº 10.267/2001, prevê a implantação gradativa de um novo cadastro para todos os imóveis rurais existentes no Brasil, a ser gerenciado pelo Incra e pela SRF, para tentar aprimorar o modelo atual.

O sistema atual de registro dos imóveis rurais, nos cartórios imobiliários, é meramente descritivo e o cadastro que existe hoje é baseado nas informações prestadas pelos proprietários rurais.

Ocorre que as descrições dos imóveis são feitas isoladamente, sem encaixamento da medição na geometria das propriedades vizinha, o que gera inconsistência nas definições dos limites entre duas propriedade. Como somatório desses fatos, não há garantia contra a existência de registros com áreas superpostas.

Esse aspecto deverá ser evitado no sistema novo, pois a alimentação do novo cadastro será feita mediante dados obtidos de levantamentos elaborados com as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis georreferenciados ao Sistema Geodésico Brasileiro. Ou seja, o imóvel será medido e descrito por meio de coordenadas do sistema de referência do mapeamento oficial.

Com base na nova lei – e esta é a diferença fundamental -, a descrição gráfica do imóvel deverá conter os pontos limites obrigatoriamente ligados ao Sistema Geodésico Brasileiro.

Esses levantamentos não serão feitos pelo Incra, mas por profissionais habilitados, nos termos do art. 176, 3º e 4º, da Lei de Registro Públicos, com a redação dada pela Lei nº 10.267/2001. Apenas os proprietários com áreas inferiores a quatro módulos fiscais terão isenção de custos. 

A implantação completa do novo cadastro deverá levar vários anos. Evidentemente, o novo cadastro dos imóveis rurais continuará coexistindo com o sistema de registro em cartório imobiliário. Pois seu objetivo é o de aumentar a segurança do registro imobiliário atual, evitando as superposições de áreas nos registros dos vários imóveis e reduzindo a possibilidade de fraudes em relação ao cálculo da área do imóvel.

Por ora, para a transferência da propriedade do imóvel rural, pode já ser exigível a identificação prevista pelo sistema da Lei nº 10.267/01, que deve ser feita mediante memorial descritivo mencionado.

Regulamentando esse dispositivo, assim dispõe o Decreto nº 4.449, de 30-10-2002, com a redação dada pelo Decreto n 5.570, de 31-10-2005.

Como pode notar, após o curso dos prazos assinalados nos incisos do art. 10 supratranscrito, o comando do 2º desse dispositivo, regulamentando o disposto no atual 4º do art. 176 da Lei de Registros Públicos, é claro ao proibir o registro da escritura de compra e venda de imóvel rural (ou de qualquer outro título) sem que seja efetuada a mencionada identificação do imóvel rural.

Portanto, casa enquadrado nas hipóteses previstas no art. 10, o comprador deverá contratar um profissional habilitado para elaborar o mencionado memorial e, após, providenciar o registro da escritura. Será necessário consultar as normais do Incra, para que o memorial seja elaborado de acordo com os devidos critérios de precisão posicional.

Texto: livro “Compra de Imóveis” Bruno Mattos e Silva.