ITBI, escritura e custos reais ao comprar casa na Barra da Tijuca e no Recreio
O preço do imóvel é só o começo. Quem está comprando uma casa na Barra da Tijuca ou no Recreio dos Bandeirantes precisa calcular os custos adicionais da transação — que podem representar entre 4% e 6% do valor do imóvel. Este guia reúne os principais custos reais para você não ser pego de surpresa.
ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é o imposto municipal cobrado na transferência de propriedade de um imóvel. No Rio de Janeiro, a alíquota é de 2% sobre o valor venal do imóvel (o valor que a prefeitura atribui ao imóvel, que pode ser diferente do valor de mercado).
Exemplo prático:
- Casa no Riviera Del Sol por R$ 3 milhões
- ITBI estimado: R$ 60.000 (2% de R$ 3 milhões)
⚠️ O ITBI é pago pelo comprador e é obrigatório para registrar o imóvel no cartório.
Escritura Pública
A escritura é o documento que formaliza a venda. É lavrada em cartório e tem custo baseado no valor do imóvel. No Rio de Janeiro, os valores seguem a tabela do TJRJ.
Estimativa para imóveis de alto padrão:
- Casa de R$ 2 milhões: escritura em torno de R$ 8.000 a R$ 12.000
- Casa de R$ 5 milhões: escritura em torno de R$ 15.000 a R$ 25.000
⚠️ Se a compra for financiada pelo banco, a escritura é substituída pelo contrato de financiamento — mas o registro continua sendo obrigatório.
Registro de Imóvel
Após a escritura, o imóvel precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O custo é calculado sobre o valor do imóvel e segue tabela do TJRJ.
Estimativa:
- Aproximadamente 1% do valor do imóvel para registro e emolumentos
Resumo dos custos adicionais
| Custo | Estimativa |
|---|---|
| ITBI | 2% do valor venal |
| Escritura | 0,4% a 0,6% do valor |
| Registro | ~1% do valor |
| Total estimado | 3,5% a 5% do valor do imóvel |
Exemplo prático completo
Casa no Dream Village — R$ 2 milhões:
- ITBI: R$ 40.000
- Escritura: ~R$ 10.000
- Registro: ~R$ 20.000
- Total de custos adicionais: ~R$ 70.000
Casa no Alphaville — R$ 5,5 milhões:
- ITBI: R$ 110.000
- Escritura: ~R$ 22.000
- Registro: ~R$ 55.000
- Total de custos adicionais: ~R$ 187.000
Custos que o VENDEDOR paga
- Imposto de Renda sobre o ganho de capital — se o imóvel valorizou desde a compra, o vendedor paga IR sobre o lucro (15% a 22,5% dependendo do ganho)
- Comissão da imobiliária — geralmente 6% do valor de venda
Outros custos a considerar
Vistoria técnica — recomendável antes de fechar qualquer compra. Identifica problemas estruturais, elétricos ou hidráulicos. Custo: R$ 500 a R$ 2.000 dependendo do tamanho da casa.
Assessoria jurídica — para compras acima de R$ 2 milhões, ter um advogado revisando o contrato é recomendável. Custo: R$ 3.000 a R$ 10.000.
Fale com a Muller Imóveis
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Perguntas frequentes
Qual a alíquota do ITBI no Rio de Janeiro? 2% sobre o valor venal do imóvel.
Quem paga o ITBI — comprador ou vendedor? O comprador.
Precisa de escritura se o imóvel for financiado? Não — o contrato de financiamento substitui a escritura. Mas o registro no cartório continua sendo obrigatório.
Quanto representa o custo total de uma transação imobiliária? Entre 3,5% e 5% do valor do imóvel, considerando ITBI, escritura e registro.
Este conteúdo é informativo. Para orientação jurídica específica, consulte um advogado. Atualizado em 2026.
